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주택담보대출 기간은 짧게는 10년, 길게는 50년까지 은행이 제시한다. 다만 2026년 10월 기준으로 50년 만기를 받을 수 있는 사람은 따로 정해져 있고, 은행마다 한도도 다르게 움직이고 있다.
얼마나 길게 가져갈 수 있는지, 어떤 조건이 붙는지를 숫자로 정리했다.
주택담보대출 기간, 최대 몇 년까지 될까
일반적인 대출 기간은 10년에서 40년 사이에서 고를 수 있다. 여기에 더해 50년 만기 상품도 있지만, 모든 사람이 받을 수 있는 건 아니다.
2026년 10월 기준으로 은행별 대응이 서로 다르다. SC제일은행은 만기를 50년에서 30년으로 줄였고, KB국민은행도 수도권 주택에 한해 50년(만 34세 이하)에서 30년으로 일괄 축소했다. 반대로 신한은행과 하나은행은 40년 만기를 유지하거나 확대한 상태다.
50년 만기, 누구나 받을 수 있는 게 아니다
정부가 가계부채 증가 원인으로 50년 만기 주담대를 지목하면서 대상을 좁혀 놓았다. 청년 요건은 대출 신청일 기준 만 34세 이하이고, 상품에 따라 만 39세 이하까지 인정해 주는 곳도 일부 있다.
신혼부부 요건은 혼인신고일로부터 7년 이내인 경우다. 둘 중 하나에 해당해야 50년 만기를 고를 수 있고, 해당하지 않으면 최장 30~40년 선에서 기간이 정해진다.
디딤돌대출 — 무주택 서민 전용 기간·금리
정부가 운영하는 디딤돌대출은 무주택 세대주이면서 부부 합산 연소득과 세대 순자산이 기준 이하인 경우에 받을 수 있다. 2026년 기준 신혼가구는 최대 3억 2,000만 원까지 대출이 나오고, 금리는 연 2.55~4.15%(고정 또는 5년 변동)다.
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보금자리론 — 소득 7,000만 원 이하
보금자리론은 부부 합산 연소득 7,000만 원 이하(신혼부부 8,500만 원 이하, 다자녀 가구는 최대 1억 원 이하)인 경우 신청할 수 있다. 대출 한도는 3억 6,000만 원이고 생애최초 구매자는 4억 2,000만 원까지 나온다. 금리는 연 4.90~5.30% 고정이다.
디딤돌대출과 보금자리론은 둘 다 정부가 뒷받침하는 정책 대출이라 시중은행 주담대보다 금리가 낮게 묶여 있다. 다만 소득·자산 기준에 걸리면 신청 자체가 안 되므로, 기간을 알아보기 전에 자격부터 확인하는 순서가 맞다.
고정형과 변동형, 기간 선택에 영향을 준다
대출 기간을 정할 때는 금리 방식도 함께 고른다. 고정형은 기간 내내 같은 금리를 내는 대신 초기 금리가 변동형보다 높게 잡히는 편이고, 변동형(또는 5년 혼합형)은 초기 금리가 낮지만 시장 금리에 따라 상환액이 달라질 수 있다.
기간을 길게 잡을 계획이라면 금리 변동에 노출되는 시간도 길어진다는 뜻이라, 고정형을 선호하는 차주가 적지 않다. 반대로 몇 년 안에 갈아타기나 상환을 계획한다면 변동형의 초기 금리 혜택이 더 유리할 수 있다.
기간이 길어지면 달라지는 것
주택담보대출 기간을 길게 잡으면 매달 갚아야 할 원금과 이자가 줄어든다. 반대로 전체 기간 동안 내는 총이자는 늘어난다. 10년으로 짧게 잡는 것과 50년으로 길게 잡는 것의 월 상환액 차이는 수십만 원 단위로 벌어질 수 있다.
스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 강화되면서 50년 만기 주담대 자체가 예전보다 제한적으로 운영되는 분위기다. 이 기준은 미래에 금리가 오를 가능성까지 미리 반영해 상환 능력을 따지기 때문에, 같은 소득이라도 실제 받을 수 있는 한도가 예전보다 줄어들 수 있다.
이미 대출을 받은 뒤라도 대출 갈아타기(대환) 서비스를 통해 더 낮은 금리나 다른 기간 조건의 상품으로 옮기는 방법이 있다. 다만 갈아타기도 신규 대출과 마찬가지로 은행의 새 심사를 거쳐야 한다.
자주 묻는 질문
주택담보대출 기간을 중간에 늘릴 수 있나요?
대출 기간 연장은 은행 심사를 다시 거쳐야 한다. 처음 설정한 기간을 늘리는 것은 재약정이나 대출 갈아타기 절차로 봐야 한다.
디딤돌대출과 보금자리론 중 어느 쪽이 유리한가요?
소득과 자산 기준을 더 좁게 보는 디딤돌대출의 금리가 보금자리론보다 낮게 책정돼 있다. 각자 소득·자산 기준에 해당하는지부터 확인하는 것이 순서다.
50년 만기는 지금도 신청할 수 있나요?
은행별로 다르다. 신한·하나은행처럼 40년 이상을 유지하는 곳이 있는 반면, SC제일·KB국민은행처럼 30년으로 줄인 곳도 있어 신청 전 해당 은행 조건을 확인해야 한다.
기간을 짧게 잡으면 금리가 더 낮아지나요?
기간 자체가 금리를 결정하는 유일한 요소는 아니다. 다만 은행이 짧은 기간의 상환 위험을 더 낮게 보는 경우가 많아, 조건에 따라 단기 상품의 금리가 소폭 낮게 책정되기도 한다.
